El aumento de las tasas de interés vuelve a presionar al mercado inmobiliario estadounidense. Sin embargo, Juan Santos, líder de The Santos Group at Keller Williams, advierte que la tasa hipotecaria no se mueve automáticamente en la misma dirección ni magnitud que la tasa de referencia de la Reserva Federal.
Tras la decisión de política monetaria, la tasa promedio para una hipoteca fija a 30 años de alta calidad llegó a 7.24% y posteriormente retrocedió a 7.19%, según los datos expuestos por Santos.
¿Por qué las tasas hipotecarias pueden moverse diferente a las tasas de la FED?
“La Reserva Federal no cambió su decisión en esas 24 horas. Lo que cambió fue la reacción del mercado de bonos”, explicó Santos.
La clave está en que la FED determina tasas de corto plazo, mientras las hipotecas dependen principalmente de expectativas de largo plazo y del mercado de bonos. “No podemos confundir la tasa de referencia de la Reserva Federal con la tasa hipotecaria que finalmente paga el consumidor”, señaló.
Santos recomienda seguir cuatro variables: “inflación, empleo, el mercado de bonos y los precios de la energía, particularmente el petróleo”.
El crudo resulta especialmente relevante porque afecta transporte, agricultura, construcción y distribución. Su secuencia es clara: “Aumenta la energía, aumentan los costos, aumenta la preocupación por la inflación, reacciona el mercado de bonos y reacciona la tasa hipotecaria”.
También pide prudencia ante movimientos diarios: “Un día no establece una tendencia”.
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¿Qué pueden negociar los compradores con hipotecas por encima del 7%?
Las tasas elevadas están modificando cómo se estructura una compra. Santos explica que los compradores analizan con mayor cuidado si la propiedad funciona dentro de su presupuesto y qué concesiones pueden conseguir.
Entre las alternativas aparecen descuentos, aportes del vendedor para gastos de cierre y mecanismos para reducir temporalmente la tasa hipotecaria.
“Hay muchas maneras de cómo hacerlo”, afirmó. Su advertencia principal es evitar compras basadas en expectativas: “Es un peligro bien grande para un comprador tratar de asumir lo que podría hacer”.
Si las tasas permanecen elevadas, Santos considera que el primer efecto será un aumento del inventario acompañado por menor demanda. Después podrían extenderse los tiempos necesarios para cerrar operaciones y aparecer mayor presión sobre los precios.
Las viviendas nuevas ya reflejan esa competencia: según los datos citados durante la entrevista, 66% de los constructores ofrece incentivos y 38% aplica reducciones de precios, con descuentos promedio cercanos al 6%.
Para el comprador, este escenario no elimina el desafío de financiar una vivienda, pero aumenta la importancia de negociar precio, tasa, costos de cierre y condiciones de la operación como un paquete completo.
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