Hace apenas seis meses la construcción de viviendas familiares aumentaba a un ritmo de 10% anual. Eso fue justo antes que las tasas hipotecarias comenzaran a subir rápidamente. Luego sobrevino una caída del 19 %, lo cual significó un giro radical que ensombreció el panorama.
El mercado de construcción de vivienda se está enfriando a un ritmo alarmante y algunos constructores dicen que la situación empeorará el próximo año. El rápido aumento de las tasas hipotecarias ha ocasionado que los compradores que antes estaban frenéticos, ahora sean más cautelosos.
Los constructores estadounidenses estuvieron entre los principales beneficiarios de la “economía de pandemia”. Las tasas de interés bajaron a niveles récord y hubo una creciente demanda de personas que buscaban más espacio para vivir. Los precios de las viviendas aumentaron más del 40% en solo dos años y los constructores no pudieron cumplir con la gran cantidad de pedidos.
Ahora el panorama es opuesto a lo que se vio hasta el año anterior en EE. UU. Los permisos de construcción, que son un indicador futuro, cayeron en un 17%. El Grupo Pulte, una de las constructoras de viviendas más grandes del país, informó que su tasa de cancelación aumentó del 15% al 24% en el tercer trimestre.
A pesar de los malos indicadores, el balance financiero del sector es aún fuerte y se explica en parte por la gran cantidad de viviendas que fueron vendidas a precios históricamente altos, durante los años de pandemia.
La última crisis inmobiliaria fue provocada por un mercado hipotecario defectuoso en el que casi cualquier persona, calificada o no, podía obtener un préstamo para compra de vivienda. La construcción de viviendas familiares cayó en esa época a un impresionante 80% desde enero de 2006, hasta marzo de 2009. Gene Myers, presidente de Thrive Home Builders en el área de Denver, señaló que fue un cambio más lento en comparación con lo que está sucediendo ahora.
“Creo que hoy día estamos viendo el cambio más abrupto del mercado en toda mi carrera, y he estado aquí por mucho tiempo”, dijo. “Nunca he visto que las ventas simplemente se apaguen, y ahora sucedió en mayo pasado”.
Sheryl Palmer, directora ejecutiva de una constructora de viviendas con sede en Arizona, Taylor Morrison, informó que su empresa acaba de reportar sólidas ganancias en el tercer trimestre, pero también admitió que los compradores de alto nivel ya no inundan sus vitrinas.
“Incluso con las tarifas actuales, que los compradores convencionales tengan holgura para poder pagar, no significa que tengan la confianza, dado todo lo que está sucediendo actualmente en la economía”, dijo Palmer.
La ejecutiva dijo a los analistas en el informe de ganancias, que los nuevos pedidos se redujeron “bruscamente” en septiembre y que la desaceleración se ha sentido en una amplia gama de puntos y grupos de consumidores. Como resultado, Taylor Morrison está retirando la inversión en terrenos, reduciendo el ritmo de inicio de nuevas construcciones y ofreciendo incentivos adicionales a los compradores.
Las ventas de viviendas recién construidas cayeron por debajo de los niveles previos a la pandemia en septiembre y las cancelaciones ahora duplican lo que eran hace un año, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
“Este será el primer año desde 2011 en que se ha visto una disminución en la construcción de viviendas unifamiliares”, dijo el economista jefe de NAHB, Robert Dietz, en un comunicado. “Si bien algunos analistas han sugerido que el mercado inmobiliario ahora está más ‘equilibrado’, la verdad es que la tasa de propiedad de vivienda disminuirá en los próximos trimestres a medida que las tasas de interés suban y los costos de construcción se eleven, lo cual excluirá a una gran cantidad de posibles compradores”.
Los precios se están enfriando tanto para las casas nuevas como para las existentes, pero los analistas están divididos en cuanto a si realmente mostrarán caídas entre un año y otro, y cuán amplias podrían ser esas caídas. Myers dijo que ha oído hablar de una caída del 20% en los precios de las nuevas construcciones.
