Nueva York avanza con una propuesta para gravar las segundas residencias valoradas en más de $5 millones, una medida que apunta a generar cerca de $500 millones anuales para aliviar el déficit presupuestario de la ciudad. Sin embargo, el plan ya enfrenta cuestionamientos por su posible impacto en el mercado inmobiliario de lujo y, especialmente, por las dificultades para determinar el valor real de las propiedades.
El impuesto, impulsado por la gobernadora Kathy Hochul y el alcalde Zohran Mamdani, aplicaría un recargo anual a viviendas que no sean residencia principal. Aunque aún no se han definido tasas ni fechas de implementación, expertos anticipan un aumento significativo en disputas legales debido a la complejidad del sistema actual de tasación.
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Uno de los principales desafíos es que el modelo vigente en Nueva York tiende a subvalorar condominios y cooperativas frente a su precio de mercado. En muchos casos, las valoraciones fiscales representan solo una fracción del valor real, lo que distorsiona la base sobre la cual se calcularía el nuevo impuesto.
Esta brecha abre interrogantes clave: quién determinará el valor imponible, si los propietarios deberán contratar tasadores independientes y cómo gestionará la ciudad un posible aumento en litigios. El proceso podría encarecer la implementación del impuesto y retrasar su efectividad.
El universo afectado no es menor. Se estima que alrededor de 13,000 propiedades en la ciudad superan el umbral de $5 millones y podrían quedar sujetas al gravamen. En Manhattan, aproximadamente el 70% de las viviendas vendidas por encima de ese nivel en los últimos años no corresponden a residencias principales, lo que amplía el alcance potencial de la medida.
Además, la estructura de propiedad añade otra capa de complejidad. Muchos inmuebles de alto valor están registrados a través de sociedades (LLC), lo que dificulta identificar al propietario real y determinar su residencia fiscal. Algunos expertos advierten que ciertos propietarios podrían encontrar mecanismos para evitar el impuesto, por ejemplo, alquilando formalmente sus propias propiedades.
Las experiencias previas tampoco favorecen al proyecto. Iniciativas similares han enfrentado resistencia del sector inmobiliario y no han logrado avanzar. Propuestas anteriores contemplaban esquemas progresivos, con tasas que iban desde 0.5% hasta 4% según el valor del inmueble, lo que da una referencia del posible impacto financiero para los propietarios.
Más allá de la recaudación, el debate refleja tensiones más amplias en torno al acceso a la vivienda y la concentración de riqueza en ciudades globales. Para inversionistas —incluidos compradores internacionales y comunidades con capital en EE.UU.— el impuesto introduce un nuevo factor de riesgo regulatorio que podría influir en decisiones de inversión inmobiliaria.
En paralelo, el aumento potencial de costos y la incertidumbre legal podrían enfriar parcialmente la demanda en el segmento de lujo, aunque también abrir oportunidades en otros nichos del mercado residencial.
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