El mercado inmobiliario estadounidense entra en una etapa de fuertes contrastes. La economía muestra señales de desaceleración, pero las tasas hipotecarias permanecen elevadas, los constructores reducen proyectos y muchos propietarios con préstamos baratos prefieren no vender.
Juan Santos, estratega del mercado inmobiliario y Team Leader de The Santos Group at Keller Williams, explicó que la hipoteca fija a 30 años rondaba 6.76%, mientras FHA se situaba cerca de 6.31%. El rendimiento del Tesoro a 10 años permanecía alrededor de 4.69%.
“Las hipotecas se mueven principalmente con el mercado de los bonos”, explicó Santos. Inflación, petróleo, tensiones geopolíticas y las necesidades de financiamiento del Gobierno mantienen presión sobre esos rendimientos.
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¿Conviene comprar vivienda ahora o esperar a que bajen las tasas hipotecarias?
Santos advierte; “Hay que comprar, vender, refinanciar basándose en las condiciones que tenemos hoy”, señaló, manteniendo abierta la posibilidad de refinanciar posteriormente.
La cautela tiene fundamento. Los inicios de construcción de viviendas unifamiliares cayeron 9.9% en julio, hasta un ritmo anual aproximado de 888,000 unidades. Las solicitudes hipotecarias para viviendas nuevas retrocedieron 5.7% frente al año anterior.
Pero menos construcción no significa necesariamente viviendas más baratas.
“Menos construcción hoy puede significar menos oferta mañana”, explicó Santos. Si las tasas bajan y la demanda regresa antes de que aumente la construcción, los precios podrían recibir nuevamente presión alcista.
El precio mediano nacional se mantiene alrededor de $434,100, aproximadamente 2% por encima del año anterior. Santos insiste, sin embargo, en que los promedios nacionales sirven poco para tomar una decisión específica.
Para un inversionista, recomienda estudiar alquiler potencial, demanda de inquilinos, precio de entrada y comportamiento concreto del vecindario.
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¿Por qué el código postal importa más que el promedio del mercado inmobiliario?
El sur de Florida demuestra claramente las diferencias. “El sur de Florida no es un solo mercado”, enfatizó Santos.
Datos analizados por su equipo muestran, por ejemplo, que el código postal 33328, correspondiente a zonas de Davie y Cooper City, registró aproximadamente 43 días en el mercado. En Miami-Dade, el 33186, en Kendall, rondó 58 días.
“Dos propiedades separadas por 10 a 15 minutos pueden estar funcionando de manera completamente distinta”, advirtió. Por eso vendedores e inversionistas deberían analizar código postal, condición del inmueble y rango de precio antes de establecer una oferta.
Otro posible cambio podría alterar profundamente el mercado: las hipotecas portátiles. Santos aclaró que la iniciativa discutida “todavía no es una ley”.
La propuesta permitiría trasladar a una nueva vivienda el saldo pendiente, tasa y plazo de una hipoteca existente. Un propietario que adeude $300,000 al 3.25% podría conservar esas condiciones sobre ese saldo al comprar, por ejemplo, una vivienda de $600,000; los $300,000 restantes necesitarían efectivo o nuevo financiamiento a tasas actuales.
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El mecanismo atacaría directamente el llamado efecto lock-in: propietarios que evitan mudarse porque no quieren abandonar hipotecas del 3% o 4%.
Para compradores y vendedores, la estrategia actual exige mirar más allá de la tasa nacional. En un mercado con menor rotación y profundas diferencias locales, esperar puede generar oportunidades, pero también el riesgo de encontrarse con menos inventario cuando finalmente disminuya el costo del crédito.
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